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浅论采光权的法律保护

浅论采光权的法律保护
    近几年,国家为了控制房地产开发规模,加大了对土地的审批监管力度,可利用土地资源的有限性与大众对商品房的需求、开发商追求高额利润的矛盾越来越突出。为了解决这一矛盾,小高层建筑愈来愈受到当地政府和开发商的青睐,随之而来的采光权纠纷也呈逐年递增的趋势。
    所谓的采光权,通俗地讲就是建筑物内部得到适当光线的权利。每栋建筑物都有获得适当光线的权利。从物权角度看,享有采光权的主体只能是建筑物的所有者,客体是太阳光,建筑物本身只是一个承受光线的载体,其因位置、高度、季节的不同,获得光线的时间、总量亦会不同。
    采光权纠纷产生的原因
    综合来看,采光权纠纷产生的原因主要有以下四点:
    一是有关行政部门规划不合理、审批不严。政府有关部门在规划、审批时没有综合考虑建设项目周围的环境、相邻建筑物的距离、建筑物的层数等问题,片面的行政许可,导致新建项目影响周围原有建筑物的采光权。
    二是开发商违规施工。有些开发商为谋取私利,超规划、超范围、超高度、超层数、超面积施工,直接影响了原有建筑物的采光。
    三是业主的违规搭建。有些业主违反市容管理规定,擅自搭建阳台、违规加高、乱搭乱建,影响了周围邻居的采光权。
    四是室内室外设计不合理。有些建筑设计研究机构在进行室内室外设计时,只求美观大方、布局合理,致使有些管道、装饰钢梁位于门窗附近,影响了视觉效果,也可能构成对采光权的侵权。北京市第一中级人民法院2005年7月审理的“黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案”中,原告以被告室外装饰钢梁遮挡窗户、影响视线、采光为由,要求被告上移钢梁,这一请求得到了法院的支持。
    采光权纠纷案件的特点
    一是涉案人数多。作为原告一方的当事人一般是整栋建筑物的业主或某个区域的居民,人数少则十几人,多则几十乃至上百人。案件处理不好,容易引发群体、集体示威等问题,甚至发生流血冲突等暴力事件。
    二是原告举证难。根据民事诉讼证据规则,作为民事案件中的原告有义务为自己的主张提出合理的证据,但如何判定采光权受到侵害是一个复杂的技术问题,单靠原告方的力量很难完成,这也有可能承担因证据不足而败诉的风险。
    三是审理时间长。采光权纠纷往往涉及到行政部门、开发商、受害人等多个法律主体,还有可能涉及到地方政府的利益,法院在审理过程中肯定会受到地方保护主义的干涉,在调查取证过程中也会受到种种阻力,这将给法庭审理增加难度,必然要延长审理时间。
    四是鉴定过程复杂。采光权纠纷是否构成侵权,要由具有鉴定能力的机构和具有相关专业知识的人,根据专业知识、运用专业方法测算光照时间,继而比照相关规定才能确定是否构成侵权。目前,我国类似的鉴定机构很少,相关的专业人员也不多,具体的法律规定更少,这给鉴定工作增加了难度。
    采光权的法律保护
    (一)法律依据
    目前,关于采光权的定义、采光权的保护、如何判定是否构成侵权、赔偿项目和标准等问题,法律法规和规章都没有具体的规定。只有《民法通则》第83条提到了采光问题,但规定过于笼统,没有可操作性。
    1、《民法通则》第83条的规定:“不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的,应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。”

 2、《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范(GB50180—93)》(下称《规范》)中规定:“大城市住宅日照标准为大寒日≥2小时,冬至日≥1小时,老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准;在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻原有日照标准降低;旧区改造的项目新建住宅日照标准可酌情降低,但不应低于大寒日日照1时间的标准。”这个标准应该是目前判断采光权纠纷是否构成侵权的主要依据。
    (二)救济途径
    1、行政诉讼与国家赔偿。对于因行政部门规划不合理、审批不严造成的采光权纠纷,当事人可以提起行政诉讼,要求确认规划、审批行政行为违法;同时,要求国家赔偿。但这种途径在实务中很难,一方面政府部门不会轻易承认自己的过失;另一方面,即使其承认具体行政行为违法,国家赔偿标准很低,当事人的合法权益很难得到适当的保护。笔者认为,这种情况下,开发商也应该承担一定的补偿责任。因为作为开发商,其应该预料到建筑物的高度将会产生影响周围居民采光的问题,但为了自身利益,其一般不会主动提出修改规划方案。从这一角度讲,其存在着过失,应该承担适当的补偿责任。
    2.民事诉讼与赔偿。采光权属于相邻关系的一种,因此,采光权纠纷从本质上属于侵权纠纷。对于因开发商的违规施工、个别业主的违规搭建、设计不合理造成的采光权纠纷,当事人应当提起民事诉讼,要求民事赔偿。
    (三)赔偿标准的确定
    目前,采光权侵权案件的赔偿标准,法律法规和规章都没有具体规定,笔者认为可以参照《规范》从三个方面确定:
    1.光照时间长短。建筑物被遮挡后,光照时间低于《规范》规定的标准,由侵权人承担赔偿责任;若被遮挡后,光照时间长于《规范》规定的标准,侵权人仍应承担赔偿责任。
    2.为应对光照时间长短所遭受的直接损失。包括:(1)电费。因加温或降温而使用空调等电器额外支付的电费。(2)添加相关设施费。如为晾晒衣物而购买的烘干设备;为了遮阳而购置的遮阳棚等等。
    3.因采光权受到侵害产生的间接损失。包括:(1)身体健康权。(2)精神损害赔偿费。上述标准可参照《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》确定。(3)空气污染费。因建筑物过高影响空气流通产生的污染也应该主张赔偿。(4)视觉污染费。因阻挡视线引起的心理不适进而影响身体健康而产生的费用。
    4.出卖房屋时因采光问题导致的房屋贬值损失。业主在转卖房屋过程中,由于采光不良影响房屋交易价格,业主可就房屋差价向侵权人主张赔偿。
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