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以房屋抵工程款建筑商风险何在

  
  
  
 
以房屋抵工程款建筑商风险何在
    施工过程中,开发商在出现资金难以周转,暂时无法支付工程款时,为了使工程完工销售、资金回笼,开发商往往可能提出以房屋抵工程款。建筑商为了保全工程款,也倾向于接受以房抵工程款的方案。笔者结合曾代理的此类案件,从建筑商的角度对以房抵工程款法律风险进行分析,以期建筑商防范风险。
    一、案例基本情况
    2003年某建筑公司与某房地产开发公司签订《施工合同》,约定由某建筑公司承建某商品房住宅小区工程项目,工程暂估价壹亿壹仟万元,工程款按工程量据实结算。在工程施工过程中某房地产开发公司未能按时足额支付工程进度款,目前已经产生工程欠款约两千多万。现发包人已经发生资金困难无法支付工程款,承包人已停工。发包人在其资金困难的情况下为了能够按期完工,提议将在建的部分商品房折价出售给承包人抵扣工程款。
    二、法律分析
    该方案中涉及到两个法律关系:工程施工合同关系和房屋买卖合同关系。以房抵款,实际上是开发商将商品房售出,以所得价款支付工程款的简化形式。目的是支付工程款。其形式是以房屋的交付履行支付工程款的义务。
    从法律上看,对于建筑商而言,采取以房抵工程款需要防范以下法律风险:
    1、由于本案中工程尚未竣工,因此签订开发商折抵给建筑商的商品房属于期房,双方签订的合同为商品房预售合同。建筑商需要查验开发商是否已经取得商品房预售许可证,在取得预售许可证之前签订的预售合同系无效合同,而且也无法到房管局备案,买房人权益难以保护。
    2、建筑商需要审查该商品房在建工程是否为银行设置了抵押权。根据最高院关于担保法的司法解释第六十七条:“抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权。”因此,如果存在抵押权,抵押权人实现抵押权时将会使建筑商难以现实的获得房屋所有权。
    3、建筑商以房抵工程款目的不是获得房屋所有权,而是通过出售商品房获得现金。在现实中,为了避免繁琐的过户手续和交易税费,建筑商通常并不要求房屋过户,而是委托开发商或销售公司销售房屋,并由开发商与购房人签订商品房买卖合同,开发商将收到的销售款返还给建筑商。这种操作模式虽然比较简单,但是存在较大的法律风险。如果建筑商买的是期房,则存在着期房再转让受限的法律问题。如果建筑商买的是现房,则存在房屋未经过户,建筑商委托他人销售商品房的效力问题。同时,如果开发商不诚信,未将收到的销售款支付给建筑商,则建筑商将面临着很大的风险,钱财两空。
    4、另外一个很大的风险是,如果达成以房抵款协议,则视为双方重新达成还款协议,还款期限视销售情况而定,建筑商难以再行使工程款优先受偿权。

 

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